La dégradation persistante du crowdfunding immobilier français impose aux investisseurs particuliers de mobiliser tous les leviers fiscaux disponibles. Le baromètre HelloCrowdfunding d'avril 2026 confirme un taux de défaut de 25,83% sur le segment immobilier, niveau qui reflète la persistance de la crise sectorielle malgré une décrue de 0,28 point sur le mois.
Dans ce contexte, la case 2TY de la déclaration de revenus devient un outil central pour les investisseurs sinistrés. Issue de l'article 125-00 A du Code général des impôts, cette case permet d'imputer les pertes en capital constatées sur des prêts participatifs (crowdfunding et minibons) sur les intérêts perçus la même année, dans la limite annuelle de 8 000 euros. L'excédent éventuel est reportable sur les cinq années suivantes.
Un effet de levier net-net décisif
Concrètement, un investisseur ayant touché 4 000 euros d'intérêts et subi 6 000 euros de pertes définitives ramène sa base imposable à zéro et reporte 2 000 euros sur les exercices futurs. Combiné au prélèvement forfaitaire unique de 31,4% en 2026 (12,8% d'impôt sur le revenu et 18,6% de prélèvements sociaux), le dispositif peut transformer un rendement brut affiché à 11% en rendement net-net réel autour de 5%.
L'option du barème progressif, désormais révocable depuis la loi de finances 2026, complète l'arsenal pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est inférieure à 12,8%. Avec 25 à 30% de projets en retard et un taux de perte sectoriel de 5% selon l'étude Forvis Mazars 2025, la maîtrise de ces mécanismes fiscaux devient indispensable pour préserver la performance nette d'un portefeuille crowdfunding immobilier.