Le crowdfunding immobilier français affiche des rendements bruts moyens de 11% en 2025, en hausse par rapport aux 10,6% de 2024. Mais derrière cette vitrine attractive se cache une réalité bien différente : sur les 2,3 milliards d'euros collectés depuis 2021, le rendement moyen réellement constaté ne dépasse pas 6,8%, soit un écart de près de 40% avec les promesses initiales.
Les retards, principal destructeur de rendement
L'explication tient en grande partie aux retards massifs qui gangrènent le secteur. Selon l'AMF, 36,9% des montants financés affichent des délais supérieurs aux prévisions, contre 20,1% un an plus tôt. Près d'un projet sur deux rencontre des difficultés, qu'il s'agisse de retards de plus de six mois ou de procédures collectives.
Le taux de défaut spécifique à l'immobilier atteint 25,92% en février 2026, un niveau historiquement élevé. Les faillites de Koregraf et le redressement judiciaire de WiSEED illustrent la fragilité de l'écosystème.
Les alternatives gagnent du terrain
Face à ce constat, les investisseurs se tournent vers des segments plus fiables. Le crowdfunding en énergies renouvelables affiche un rendement de 7,7% brut avec un taux de retard inférieur à 2% et zéro perte définitive. Les SCPI, club deals et fonds spécialisés attirent également une part croissante des capitaux.
Les experts recommandent aux investisseurs de ne plus se fier uniquement aux rendements affichés et d'intégrer systématiquement le risque de retard et de défaut dans leur calcul de rentabilité espérée.