EstateGuru, plateforme estonienne fondée en 2014 et pionnière européenne du crowdfunding immobilier garanti par hypothèque, franchit en juin 2026 le cap des 700 millions d'euros de prêts financés depuis sa création. La plateforme revendique près de 200 000 investisseurs enregistrés, un rendement moyen affiché de 10,34% et un LTV (loan-to-value) plafonné autour de 50%, des standards inédits sur le marché européen.
Mais l'envers du décor reste lourd. Environ 132 millions d'euros de prêts demeurent en retard ou en défaut, soit près de 19% du volume total financé. La concentration des sinistres est sans appel : l'essentiel provient des prêts de développement allemands originés entre 2019 et 2021, lorsque la plateforme avait accéléré son expansion hors des pays baltes au moment du retournement de cycle.
Repli stratégique et purge progressive
Face à cette dette toxique, EstateGuru a stoppé l'origination de nouveaux prêts en Allemagne et en Finlande, et recentré son activité sur l'Estonie, la Lettonie, la Lituanie, l'Espagne et le Portugal. Le recouvrement reste lent : moins d'un quart des montants annoncés ont été récupérés en 2024, avec un horizon estimé entre trois et cinq ans.
La nouvelle génération de prêts originés depuis 2023, sous des standards de souscription resserrés, affiche en revanche un profil de performance nettement assaini. Un test grandeur nature pour la solidité du modèle hypothécaire européen.